저희 부부도 경매를 처음 접할때만 하더라도 "부동산 경매? 그건 전문가들이나 하는거." 라는 생각을 했었습니다.
돈을 벌고 싶어서 이것저것 관심을 가지고 찾던 중 주식, 비트코인 보다는 경매가 우리부부에게 더 맞다는것을 느끼고
경매에 대해 강의도 들으러 다니고 책을 읽으며 6개월정도는 공부를 한 것 같습니다.
그리고 현재는 실제로 낙찰을 받고 경매로 수익을 내고 있는 2년차 경린이입니다.
실제 몸으로 부딪히며 겪은 일들을 블로그에 기록함과 동시에 앞으로 성장하는 모습도 보여드리려고 합니다.
누구나 할 수 있지만 꾸준히 하는게 제일 어렵다고 생각해요.
포기하지 않고 공부하고 도전하다보면 부동산 경매도 누구나 할 수 있다고 생각합니다.
저희 부부도 앞으로 꾸준히 더 노력해야겠지만요 !
그리고 실제로 경매를 해보면 "명도"나 "매도"가 어려운게 아니라 "입찰"과 "낙찰"이 힘든거 더라구요.
처음 발을 떼는게 어렵지 해보겠다는 마음가짐으로 하다보면 안될 건 없다고 생각합니다.
어쨋든, 초심자들에게는 "입찰"이라는 관문도 크게 느껴지신다는것을 누구보다 잘 알기 때문에 ㅎㅎ
이번 글에서는 경매의 정의부터 진행 절차, 기본 용어까지 부동산 경매의 뼈대를 정리해보겠습니다.
✅ 1. 부동산 경매란 무엇인가
부동산 경매는 간단히 말하면 채무자가 빚을 갚지 못할 때 법원이 그 재산을 강제로 매각해 현금화하는 절차를 말합니다.
조금더 쉽게 말하면 채무자가 돈을 갚지 않아 은행이나 채권자가 돈을 받지 못할 때 법원이 나서서 대신 부동산을 팔아주는 것입니다. 일반 매매보다 가격이 낮게 낙찰될 가능성이 높아 많은 사람들이 시세보다 저렴하게 내 집을 마련하거나 투자용으로 활용하려고 경매에 참여합니다.
✅ 2. 경매와 공매의 차이
많은 초보자들이 경매와 공매를 구분하는것부터 막힙니다.
- 경매는 은행 대출 연체 등 사유로 진행되고 법원이 주관해서 진행합니다.
- 공매는 체납세금, 압류 재산 등이 대상이고 한국자산관리공사(캠코)나 지방자치단체 등 공공기관이 주관합니다.
모두 방식은 비슷하지만 법적 근거와 주관 기관이 다르기 때문에 정보 확인 방법도 달라집니다.
경매는 유료사이트(옥션원, 마이옥션 등) 에서 손쉽게 권리분석과 시세조사등에 대한 정보를 얻을 수 있지만,
공매는 온비드(https://www.onbid.co.kr/op/dsa/main/main.do)에서 정보를 확인하고 스스로 권리분석과 시세조사를 손품팔아 해야한다는 점에서 차이가 있습니다.
따라서, 공매는 접근도가 경매보다 낮아 기회가 되기도 하죠.
더 자세한건 다음에 또 정리해보겠습니다.
✅ 3. 부동산 경매 진행 절차 한눈에 보기
경매는 기본적으로 아래 순서로 진행됩니다.
1️⃣ 채권자가 법원에 경매 신청
2️⃣ 법원이 경매 개시 결정
3️⃣ 현황 조사 → 감정평가 → 매각물건명세서 작성
4️⃣ 입찰 공고 → 입찰일 지정
5️⃣ 입찰 → 최고가 입찰자 낙찰
6️⃣ 잔금 납부 → 소유권 이전 → 명도(점유자 내보내기)
이 절차에서 가장 중요한 것이 바로 권리분석입니다.
잘못 사면 깡통주택, 세입자 분쟁 등 문제가 생길 수 있기 때문에 초보자일수록 서류를 꼼꼼히 읽어야 합니다.
음..이런말을 하면 누군가는 큰일 날 소리! 하시겠지만
저희 부부는 권리분석에 너무 목을 매진 않았습니다.
초심자가 접근하기에 대항력 있는 물건이나 세입자가 살고 있는 물건은 어렵게 느껴졌거든요.
대신 권리분석을 거의 할 필요 없는 소유자가 사는 집부터 알아보기 시작했습니다.
그래야 경매의 문턱을 넘기 쉬우니까요 ^^
✅ 4. 경매 입찰 방식
부동산 경매는 일반적으로 기일입찰 방식으로 진행됩니다.
- 정해진 날짜에 법원에 가서 입찰서를 작성해 제출하고, 최고가를 쓴 사람에게 낙찰됩니다.
- 보통 입찰 보증금(보통 최저가의 10%)을 현장에서 함께 내야 합니다.(수표로 준비하는게 깔끔하고 좋습니다)
- 유찰되면 20%씩 가격이 내려가 재입찰 기회가 생깁니다. 시세 조사를 잘해야겠죠.
입찰방법도 처음엔 너무 무섭고 떨리더라구요.
입찰가는 모습도 다음에 한번 과정을 찍어서 올려보겠습니다.
✅ 5. 경매에서 자주 쓰이는 용어
초보자라면 아래 용어는 반드시 알아야 합니다.
- 등기부등본: 부동산의 권리관계를 확인하는 서류. 보통 유료사이트에서 손 쉽게 확인가능합니다.
- 선순위/후순위 권리: 경매대금에서 먼저 변제받는 순서.
- 대항력: 세입자가 일정 조건을 만족하면 새 소유자에게도 권리를 주장할 수 있는 힘.
- 유치권: 점유자가 일정한 권리를 주장하며 점유를 유지할 수 있는 권리.
- 명도: 경매 낙찰 후 기존 점유자를 내보내고 부동산을 넘겨받는 절차..
✅ 6. 초보자를 위한 마지막 3가지 정리
- 권리분석은 무조건 직접 공부하되 권리분석에 너무 집착하지 마라. (대항력 없는 소유자물건부터 접근해보기)
- 법원 현장 입찰은 한두 번은 직접 가보면 감이 잡히므로 지레 겁먹지 말것.(떨린다면 슬쩍 구경부터 가보기ㅎㅎ)
- 처음부터 상가, 빌라에 도전하지 말고, 아파트부터!! 연습해라.(아파트가 시세분석이 가장 쉬워요. 아파트부터 차근차근 시작해보기)
앞으로 정리해야 할것들이 많지만
자세한 지식은 책 추천을 통해 설명드리고
저희는 실제 경매 투자를 통한 수익실현 과정과 "마인드"(저 스스로 다잡기 위함?ㅎㅎ) 위주로
블로그를 꾸려나가보겠습니다.